Externe bijdrage Partner Bijgewerkt: 8 dec 2025, 08:43

Leestijd: 5 minuten

Een koophuis als starter? In 2025 heb je rijke ouders nodig of heel veel geluk

Een eigen huis kopen is voor veel jonge Nederlanders een droom geworden die steeds verder uit zicht raakt. De gemiddelde woning kost nu bijna een half miljoen euro. Een modaal inkomen is lang niet genoeg. En zonder financiële hulp van je ouders sta je vaak met lege handen.

Dit is de harde realiteit van de woningmarkt in 2025.

De cijfers liegen niet

De gemiddelde huizenprijs in Nederland steeg in 2024 met 8,7 procent. Begin 2025 betaal je gemiddeld zo’n 475.000 euro voor een bestaande woning. In Amsterdam ligt dat bedrag rond de 680.000 euro. Zelfs in de ‘goedkoopste’ provincies als Groningen en Limburg stijgen de prijzen hard.

Wat heb je nodig om een gemiddeld huis te kopen? Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) een gezamenlijk bruto inkomen van ongeveer 106.000 euro per jaar. Ter vergelijking: het modale inkomen in Nederland is zo’n 45.000 euro. Slechts 36 procent van alle Nederlandse huishoudens verdient genoeg om een doorsnee woning te kunnen financieren.

Voor alleenstaande starters is de situatie nog somberder. Met een modaal inkomen kun je slechts 3,4 procent van alle te koop staande woningen betalen. Als stel met twee inkomens stijgt dat naar ongeveer 40 procent. Maar dan moet je nog wel de concurrentiestrijd winnen.

Overbieden is de norm

In 2024 werd 71 procent van alle woningen boven de vraagprijs verkocht. Gemiddeld bied je 4 tot 5 procent meer dan de vraagprijs. Maar in het starterssegment ligt dat percentage vaak op 10 tot 15 procent. In populaire wijken in Utrecht of Amsterdam kun je zelfs 40.000 tot 60.000 euro boven de vraagprijs moeten bieden.

Bij populaire starterswoningen staan vaak 15 tot 40 mensen op de bezichtiging. Makelaars werken met gesloten biedingen. Je weet niet wat anderen bieden. Je moet hopen dat jouw bod het hoogste is. En hopen dat je geen ontbindende voorwaarden nodig hebt, want die maken je bod minder aantrekkelijk.

De studieschuld weegt mee

Voor de ‘pechgeneratie’, studenten die tussen 2015 en 2023 studeerden zonder basisbeurs, komt er nog een obstakel bij: de studieschuld. Die telt mee bij je hypotheekaanvraag.

Ongeveer 40 procent van de afgestudeerden zou hun studieschuld verzwijgen bij de hypotheekaanvraag. Dat is begrijpelijk, maar riskant. Als je hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ooit in de problemen komt en de bank ontdekt je verzwegen schuld, krijg je geen kwijtschelding van de restschuld.

Zonder hulp van ouders red je het vaak niet

De harde waarheid: meer dan een derde van alle starters krijgt financiële hulp van familie. Dat was in 2021 nog een kwart. Zonder steun van ouders is een koophuis steeds vaker onmogelijk.

De kosten die je zelf moet betalen zijn hoog. Naast het overbieden betaal je ook notariskosten, taxatiekosten, hypotheekadvies en eventueel NHG-premie. Tel dat bij elkaar op en je hebt al snel 50.000 tot 100.000 euro eigen geld nodig.

Een tekort van 400.000 woningen

De kern van het probleem is simpel: er zijn te weinig huizen. Nederland heeft een tekort van ongeveer 400.000 woningen. Dat is zo’n 5 procent van de totale woningvoorraad. De overheid wil naar een tekort van 2 procent, maar dat lukt niet.

In 2024 werden er ruim 93.000 bouwvergunningen afgegeven. Maar de verwachting is dat dit aantal in 2025 met 10 tot 15 procent daalt. Er worden dit jaar waarschijnlijk slechts 65.000 nieuwe woningen opgeleverd. Veel te weinig.

Ondertussen stijgen de prijzen gewoon door. DNB voorspelt voor 2025 een prijsstijging van 7,5 procent. In 2026 nog eens 4 procent. Het gat tussen wat starters kunnen betalen en wat huizen kosten, wordt alleen maar groter.

Helpen de overheidsmaatregelen?

De overheid heeft verschillende regelingen bedacht om starters te helpen. Maar werken ze?

De startersvrijstelling

Kopers onder de 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting (normaal 2 procent) bij woningen tot 525.000 euro. Dat scheelt bij een woning van 400.000 euro zo’n 8000 euro. Klinkt goed, toch?

Het probleem: de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwde al in 2021 dat vooral verkopers hiervan zouden profiteren. Starters kunnen meer bieden, dus gaan de prijzen omhoog. Onderzoek bevestigt dit: de meeste vrijstellingen worden gebruikt voor woningen die net onder de grens zitten. De regeling jaagt de prijzen op in plaats van ze te drukken.

De starterslening

In ongeveer 250 gemeenten kunnen starters een extra lening krijgen bovenop hun startershypotheek. Meestal maximaal 30.000 euro. De eerste drie jaar betaal je niets. Daarna wel.

Het probleem: niet alle gemeenten doen mee, de bedragen zijn te laag voor de huidige markt, en het lost het fundamentele tekort aan woningen niet op.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Met NHG krijg je een lagere rente (0,3 tot 0,5 procent korting) en bescherming als je je huis gedwongen moet verkopen. De kostengrens is in 2025 verhoogd naar 450.000 euro.

Het probleem: in dure steden als Amsterdam valt vrijwel geen woning onder deze grens.

Opkoopbescherming

Zo’n 130 gemeenten verbieden beleggers om woningen te kopen en te verhuren. Dat helpt starters indirect, omdat er minder concurrentie is.

Het eerlijke oordeel: pleisters op een open wond

Economen van het Centraal Planbureau (CPB) zijn kritisch. Zij stellen dat subsidies aan de vraagkant de prijzen juist verder opdrijven. Als starters meer kunnen bieden, stijgen de prijzen mee. Het extra geld eindigt uiteindelijk in de zakken van verkopers en grondeigenaren.

Een generatie zet het leven op pauze

Bijna de helft van de zoekende starters overweegt om helemaal te stoppen met zoeken. Dat was in 2020 nog 34 procent. Twee derde voelt zich machteloos en gefrustreerd. Zeventig procent voelt zich genegeerd door de politiek.

En misschien nog schokkender: 44 procent van de jonge woningzoekenden heeft serieus overwogen om te emigreren. Niet omdat ze dat willen, maar omdat ze in eigen land geen toekomst zien.

De conclusie die niemand wil horen

Is een koophuis nog haalbaar voor de gemiddelde starter? Het eerlijke antwoord: nee, niet zonder hulp.

Als alleenstaande met een modaal inkomen kun je bijna niets kopen. Als stel met twee goede inkomens maak je meer kans, maar je moet nog steeds overbieden, concurreren met tientallen anderen en hopen op geluk.

De overheidsmaatregelen helpen een beetje, maar lossen het echte probleem niet op. Er zijn simpelweg te weinig betaalbare woningen. En zolang dat zo blijft, zullen de prijzen blijven stijgen en starters blijven verliezen.

Reacties