Tim van der Steen Nieuws 16 mrt 2019, 08:00

Leestijd: 5 minuten

Schimmige taxaties, wie trekt aan het kortste eind?

Taxateurs waarderen woningen stelselmatig te hoog. Zeker in de Randstad is de huizenmarkt momenteel op hol geslagen. Schimmige taxaties drijven de prijs alleen maar verder op. Als ze toch opschrijven wat we van ze vragen, waar hebben we die taxateur dan eigenlijk voor?

De Nederlandse Bank ontving vanuit het werkveld signalen over foute taxaties van huizen, daarom werd dit onderzocht. Wat blijkt: in 95 procent van de gevallen werden huizen op dezelfde waarde of zelfs hoger (60 procent) dan de koopsom getaxeerd. Dit riekt naar doorgestoken kaart.

Schimmige bedoening

„Het was een één-tweetje met de aankoopmakelaar. Hij zei letterlijk: ik benadruk gewoon dat jullie voor dit bedrag hebben gekocht, dan komt het wel goed", zegt de 28-jarige Iris uit Utrecht. Haar achternaam heeft zij liever niet gepubliceerd, want als Iris de diensten van deze makelaar nog eens wil gebruiken, dan jaagt zij hem liever niet tegen zich in het harnas.

Iris is starter en kocht afgelopen jaar haar eerste huis, samen met haar vriend. „We hadden wel wat eigen geld, genoeg voor kosten koper en overdracht, maar dat was het ook wel.” In Nederland is vastgelegd dat een hypotheek maximaal 100 procent van de taxatiewaarde mag zijn.

„Als de taxateur had gezegd dat het huis 340.000 euro waard was, dan hadden we 15.000 euro extra nodig. Dat hadden we niet. De aankoopmakelaar zei toen letterlijk: Ik benadruk dat jullie voor 355 hebben gekocht, dan komt het wel goed.” Zo is het uiteindelijk ook gegaan en niet alleen bij Iris.

Alle partijen spekkoper

Iedereen blij toch? Iris heeft haar huis, de verkoper ving een fiks bedrag, de makelaar krijgt zijn commissie en de bank verkoopt een hypotheek. In het huidige systeem is voor de taxateur alleen de rol van hekkensluiter weggelegd. Als hij niet het gewenste bedrag op zijn rapport zet, frustreert hij de aankoop. Er wordt dan ook vanuit alle betrokken partijen druk op de taxateur uitgeoefend.

Bij een rondvraag van Metro bij enkele makelaars in Amsterdam en Utrecht, lijkt niemand hier ervaring mee te hebben. Jean-Paul Schrijver van makelaarskantoor AMEO in Amsterdam herkent zich bijvoorbeeld totaal niet in de uitslag van het onderzoek. „Ik lig niet wakker van het commentaar. Een opdrachtgever zal best een wensbedrag uitspreken, maar ik stel naar eer en geweten mijn rapport op. Een huis kopen is een belangrijke beslissing in het leven van mensen. Daar heeft iedereen dus ook een mening over.”

Niet zonder risico

Een heel ander geluid horen we bij Frits Markus. Hij is makelaar en taxateur in Barendrecht en windt zich al ruim een decennium op over dit fenomeen. Hij spreekt zich er ook al jaren over uit. „Ik krijg van hypotheekadviseurs en zelfs van banken regelmatig het verzoek om op een bepaalde waarde te taxeren. Dit gebeurt echt met enige regelmaat. Als ik dat vervolgens niet doe, dan gaan zij gewoon naar een ander. Er kan dan altijd wel iemand worden gevonden die het wensbedrag opschrijft.”

Trekt er nu dan niemand aan het kortste eind? Het lijkt erop dat iedereen gebaat is bij de verkoop, toch kleven er een paar flinke risico’s aan. „Allereerst voor de koper zelf”, verklaart André la Porte van Vereniging Eigen Huis. „Kopers sluiten een te hoge lening af voor een huis dat die waarde niet heeft. Als zij in de ellendige situatie komen dat het huis moet worden verkocht, bijvoorbeeld door scheiding of ontslag, dan kunnen zij met een schuld achterblijven.”

Mosterd na de maaltijd

Het tweede risico is voor de banken zelf. „Banken verstrekken te hoge leningen op een onderpand (huizen) dat die lening niet waard is. Na de bankencrisis in 2008 hadden we juist afgesproken dat we dat niet meer zouden doen.” Hoewel de huizenprijzen, zeker in de Randstad, alleen maar lijken te stijgen onderstreept ook makelaar Frits Markus dit gevaar: „Je kan nu meegaan in de euforie van de markt, maar die kan ook zomaar eens kantelen. In 2008 zag ook vrijwel niemand het aankomen. Wat dat betreft denk ik dat we er weinig van hebben geleerd.”

Een andere vraag die moet worden gesteld: wat is nu eigenlijk de rol van de taxateur? In het huidige systeem is zijn werk alleen nodig om de financiering rond te krijgen, en dat is een beetje mosterd na de maaltijd. De koopsom is al vastgesteld, dit bedrag wordt bij de aanvraag voor taxatie vrijwel altijd meegestuurd. Het rapport wordt vervolgens wel gecontroleerd door een validatie-instituut, maar die checkt vooral of de onderbouwing van de waarde klopt.

Binnen de lijntjes

Dat het vastgestelde bedrag daar overeenkomt met de verkoopsom is volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) logisch. NVM stelde hierover in een verklaring: „De waarde van een huis is niet op de euro nauwkeurig te bepalen, een taxateur werkt met marges. Als de transactieprijs zich binnen een vastgestelde waardemarge bevindt, ziet hij vaak geen reden om op een ander exact bedrag te taxeren.”

Volgens de NVM zou het beter werken als de taxatie plaatsvindt voorafgaand aan de verkoop: de taxateur als poortwachter. Dan staat de waarde van de woning vast voordat het koopproces start. „Daar ban je de gekke huizenprijzen niet mee uit”, voegt Markus wel toe aan dit idee. Het staat potentiële kopers namelijk nog steeds vrij om te overbieden. Het voorkomt wel dat mensen te hoge hypotheken afsluiten waardoor zij in de problemen kunnen komen, overbieden moet namelijk betaald worden met eigen kapitaal.

Iris had in dat geval haar huis waarschijnlijk niet kunnen kopen, en met haar vele andere starters. Daarvoor is volgens Markus maar één valide oplossing: „Er moet als een gek bij worden gebouwd, er is dit jaar al een tekort van 100.000 woningen. Helaas is de doorlooptijd van een gemiddeld nieuwbouwproject zeven jaar, dan moet er vervolgens wel grond beschikbaar gesteld worden door de gemeente. Bovendien zijn de handen er niet om dat werk uit te voeren. Dit zie ik dus de komende jaren nog niet gebeuren.”