Julia Osendarp Woningmarkt 9 jun 2025, 08:02

Leestijd: 11 minuten

Perspectief voor woningcrisis? Hoogleraar deelt advies: ‘In Nederland heerst nog fomo-gevoel als je geen koophuis bezit’

De kansen voor starters liggen op deze woningmarkt niet bepaald voor het oprapen. Wat is toch het perspectief voor de woningcrisis? En wat kun je als jonge woningzoekende in deze tijd toch het beste doen? Hoogleraar Richard Ronald legt uit hoe die huidige woningcrisis ontstond én benadrukt dat we wellicht wat mindere ‘fomo’ mogen hebben voor een koophuis.

Als woningzoekende word je soms maar moedeloos van die woningcrisis. Lange wachtlijsten voor sociale huur, prijzige huurwoningen en een koopwoning? Dat is lang niet meer voor iedereen weggelegd. Vereniging Eigen Huis waarschuwde eerder dat het voor starters haast onmogelijk is om een huis te kopen zonder spaargeld of rijke ouders.

ABN AMRO stelt dat starters soms onnodig kansen laten liggen op de woningmarkt. De bank etaleert tegenwoordig met de familiehypotheek, waarmee je als starter een lening afsluit bij familie, bijvoorbeeld je ouders, om een huis te kopen. Maar wat is toch wijsheid in deze woningcrisis?

Bezitten van koophuis

Richard Ronald (52) is hoogleraar Housing, Society and Space aan de Universiteit van Amsterdam en deed de afgelopen 25 jaar onderzoek naar de woningmarkt in verschillende landen. Waaronder in Japan waar hij zelf woonde. „De woningmarkt werkt per land heel verschillend. Ik ben altijd gefascineerd geweest in hoe wonen wordt geconsumeerd en geproduceerd. In Japan bijvoorbeeld, kijkt men heel anders naar huisbezit dan in Nederland. Daar zien ze een huis als iets dat je herbouwt of vervangt na een aantal jaar. Net als dat je een auto of koelkast koopt.”

Ronald zag hoe de huizenmarkt door de jaren heen veranderde. „In de jaren ’80 was er in Nederland meer sociale huisvesting. In begin jaren ’90 groeide het fenomeen huiseigenaarschap, oftewel het bezitten van een koophuis. Dat zag je in verschillende landen gebeuren. Hoewel huisbezit in landen om verschillende redenen en tempo groeide, zag je ook een gemeenschappelijke factor: het werd gestimuleerd door overheidsbeleid. In het Verenigd Koninkrijk bijvoorbeeld hadden de meeste huishoudens rond 1970 een huis in bezit. Nederland volgde in 1998. Het bezitten van een huis werd gelinkt aan welvaart.”

Huizentekort

Maar in de beginjaren ’00 rommelde het weer op de woningmarkt, met als genadeklap de De financiële crisis in 2008. „Die crisis kwam onder meer door wat er allemaal misging met de financiering van koopwoningen. Daarmee werd de woningmarkt een centraal onderwerp in de wereldwijde economie en andere grote maatschappelijke thema’s. Tegenwoordig zit bijvoorbeeld bij de meeste mensen het grootste deel van hun vermogen in hun huis.”

Wat volgens Ronald die woningcrisis veroorzaakt heeft in Nederland? Veel mensen, zeker politici, focussen volgens de hoogleraar alleen op huizentekort. Wat klopt, maar de crisis voor wat betreft de betaalbaarheid van woningen, is volgens hem al decennia gaande. „Zeker al twintig jaar. Inmiddels raakt de woningcrisis ook de middeninkomens. De huisprijzen zijn namelijk te hoog en er is een tekort aan woningen. Daar hebben tegenwoordig ook oudere en welvarende mensen last van. En ja, dat zorgt voor meer rumoer.”

Komst van verhuurders

Volgens Ronald begon de huidige fase van het woonprobleem vanaf de bovengenoemde financiële crisis. „Door de crisis zakten de huisprijzen. Het kabinet Rutte I voerde beleid in om die prijzen weer op te drijven. Onder meer met het dereguleren van huurcontracten. Investeerders kregen meer kans om gemakkelijk mee te doen binnen de particuliere huursector. En dat was een aantrekkelijke situatie. De huurprijzen werden gemakkelijk opgedreven, bijvoorbeeld door een snelle in- en uitstroom van huurders in een pand. Daarnaast was de rente bij de bank laag, kleine en middenlevel-investeerders konden instappen en ze betaalden weinig overdrachtsbelasting. Daar kwamen ineens allerlei particuliere verhuurders om de hoek kijken. Tegelijkertijd werd er minder bijgebouwd door de woningcorporaties.”

Wat betreft die woningcrisis voor betaalbare woningen, is dat volgens Ronald dus het resultaat van het beleid van de afgelopen twaalf jaar. „Meer mensen kochten in deze periode een tweede huis om te verhuren. In een stad als Amsterdam was bijvoorbeeld één op de vijf kopers tussen 2016 en 2020 een verhuurder. Oftewel: mensen kochten extra bezit om te verhuren en investeerden in onroerend goed om vermogen te vergroten.”

Doordat huisvesting te aantrekkelijk werd voor investeerders en er geen rem was van de overheid, ontspoorde de markt volgens de hoogleraar. „Het beleid was namelijk niet gericht op de huiseigenaren en starters, maar gericht op het stimuleren van de markt. “

Ronald vervolgt: „En dan is het Nederlandse belastingsysteem ook nog eens zo ingericht om zoveel mogelijk uit te geven aan huizen. Het moedigt aan om zoveel mogelijk van ons spaargeld in een huis te stoppen en zo veel mogelijk te lenen. Waarbij we profiteren wat betreft vermogensbelasting en hypotheekrenteaftrek. Ook de hypotheekrenteaftrek houdt de huisprijzen hoog. De kosten voor de huurtoeslag bijvoorbeeld, zijn maar een fractie van wat de hypotheekrenteaftrek kost. De staat subsidieert dus privaat bezit.”

Meer veroorzakers van woningcrisis

Ronald noemt nog een veroorzaker. „Dat is het mee laten tellen van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat zorgde ervoor dat tienduizenden appartementen, als bewoners eruit gingen, verplaatsten van het gereguleerde segment naar het gedereguleerde segment. Waardoor er bij een grote hoeveelheid woningen huurverhogingen ontstonden.”

En dan zijn er volgens de hoogleraar ook nog demografische ontwikkelingen die invloed hebben op het woonprobleem. „Meer huishoudens bestaan uit één persoon, waardoor we de woningvoorraad minder efficiënt gebruiken. In 1966 bestond het gemiddelde huishouden in Amsterdam uit 3,4 mensen, nu is dat 1,9. Tegelijkertijd zijn er minder huizen beschikbaar. Dat is een trend die de komende jaren blijft doorgroeien.”

En zo ontstond er volgens de hoogleraar een intergenerationele kloof op de huizenmarkt. „Dat zie je bijvoorbeeld bij millennials die bij hun ouders blijven wonen, in de private sector blijven huren en de meest recente ontwikkeling is dat mensen geen appartementen meer huren, maar kamers. Mijn carrière begon met het bestuderen van huizenbezit, verschoof richting private verhuur en nu onderzoek ik kamerverhuur.”

Hoe lang duurt de woningcrisis nog?

De hoogleraar is niet al te optimistisch over de woningcrisis. Hij ziet het dan ook niet gebeuren dat huizenprijzen zakken of het woonprobleem wordt opgelost. „De enige groep die wil dat de huisprijzen zakken, zijn de woningzoekenden. Maar veel andere belanghebbende willen dat niet. Huiseigenaren, verhuurders, investeerders, makelaars of de bouwsector willen niet dat de huisprijzen zaken. Tenzij je iets fundamenteel verandert en een door de overheid gestuurd woningbouwprogramma krijgt. De markt gaat het namelijk niet oplossen.”

Overigens benoemt Ronald de Wet Betaalbare Huur van Hugo de Jonge. „Dat was een radicaal besluit, maar wel goed. Dat leverde in de middenhuur veel verkoop op en daardoor kon een grote groep starters terugvloeien op de markt. De wet schrikt investeerders af die dachten dat de prijzen maar bleven stijgen en zij alsmaar hogere huren konden vragen. Huurprijzen die niet meer in verhouding stonden met het inkomen.”

Hij vervolgt: „Dat argument dat de wet de betaalbare huurmarkt aantast, daar ben ik het niet mee eens. Het huis wordt nu namelijk gekocht door iemand die er zelf in gaat wonen, vaak een starter. En die starter was vóór deze aankoop een huurder. Er is dus een verhuur-object minder, maar ook een huurder minder op de markt. En de verhuurders die geen duurzamer financieel plan hadden, stappen uit de markt.”

Familiehypotheek

Tegenwoordig adverteren banken als ABN AMRO met een zogenoemde familiehypotheek. Wat doet zo’n familiehypotheek voor de huidige woningmarkt? „In Nederland hebben we lange tijd de jubelton gehad. De belastingvrije schenking van ouders om een huis te kopen, maar die jubelton dreef tegelijkertijd de huizenprijzen op en was een manier om belasting te vermijden. Het was eigenlijk geschikt voor de rijkeren in deze samenleving. De familiehypotheek heeft eenzelfde vorm, maar een betere structuur. Eigenlijk geeft het ouders de mogelijkheid om de erfenis aan hun kinderen te schenken, zonder daarvoor te hoeven sterven. Een erfenis krijg je meestal pas rond je 50e. Met zo’n familiehypotheek schenk je als ouder een erfenis op een moment dat kinderen het wellicht harder nodig hebben, bijvoorbeeld rond hun 30e.”

„Zo’n familiehypotheek structureert het beter. Het is een lening en geen gift. In meer landen is het gebruikelijk dat ouders hun kind helpen op de huisvestingsladder. En doordat er een disconnectie is ontstaan tussen de huidige huisprijzen en het inkomen, kan zo’n familiehypotheek helpen.”

Jubelton

Maar de jubelton, hypotheekrenteaftrek en ook de familiehypotheek hebben volgens Ronald allemaal een aandeel in het opdrijven van de huizenprijzen. „Haal je daarvan iets weg? Dan zal je ook druk van de huisprijzen afhalen. De hypotheekrenteaftrek werd minder, de jubelton is er niet meer, maar wil je alle middelen die helpen binnen de markt weghalen? Dan kom ik toch weer terug bij mijn eerdere betoog over dat deze woningcrisis niet zomaar is opgelost, tenzij huisprijzen, met instemming van ons allemaal, naar beneden gaan. Maar dat accepteren we niet. Dus zo’n familiehypotheek verzacht de omstandigheden.”

Daarmee los je het woonprobleem overigens niet op. „Nee, je gaat er niet de huisprijzen mee laten zakken. Maar het geeft sommige individuen de mogelijkheid toch een huis te kopen.”

Advies van hoogleraar in huidige woningcrisis

Voor het geval dat je als lezer nogal moedeloos bent geworden van het perspectief op de woningmarkt, volgens de hoogleraar zijn er nog steeds mogelijkheden. „De sociale sector, ook de sociale middenhuur, zou groter mogen. Het systeem van woningcorporaties, waarbij je de gelegenheid krijgt om na een paar jaar een sociale huurwoning te kopen, werkt ook goed. En ook co-housing kan als woonvorm kansen bieden. Als het woonsysteem diverser wordt, haal je druk van het huiseigenaarschap af. In Singapore bijvoorbeeld, is 80 procent van de woningen van de staat. De overheid verkoopt deze publieke woningen aan inwoners. Zij gebruiken hun pensioenfonds om het huis te kopen en nemen een hypotheek bij een woningcorporatie van de staat. Inwoners mogen twee keer een huis kopen van het publieke woonsysteem. En de huisprijzen zijn gelinkt aan inkomens, niet aan de vrije markt.”

Ronald moedigt ook aan om als woningzoekende een goedkopere woonomgeving te overwegen. „Veel mensen die bijvoorbeeld in Londen wonen, accepteren dat zij minimaal een uur reistijd naar hun werk hebben. Er zijn in Nederland regio’s waar huizen nog betaalbaar zijn. Ik zeg niet dat dit een goede oplossing is, maar met de huidige woningmarkt moet je accepteren dat je niet meer overal kunt wonen. Misschien is dat wat verder dan je zou willen, bijvoorbeeld meer op het platteland.”

FOMO voor een koophuis

Ook noemt de hoogleraar op dat we wellicht het idee dat we een huis móéten kopen, wat meer mogen loslaten. „Als je kijkt naar de jaren ’80, toen waren de meeste mensen huurders. In Berlijn is 85 procent van de huishoudens momenteel huurder. Daar kan een huurhuis een zekere en stabiele woonvorm zijn, in verschillende levensfases. Willen zij een nieuwe keuken? Dan kopen ze een nieuwe keuken voor hun huurhuis. In Nederland heerst nog het ‘fomo’-gevoel (fear of missing out, red.) als je geen huis bezit. Maar de huisprijzen zijn zo hoog omdat een huis meer wordt gezien als een investering dan een huis. Op de lange termijn zou het goed zijn dat we een huis kiezen op basis van wat we nodig hebben, in plaats van dat we het móéten kopen als eigendom.”

Ronald moet lachen om huiseigenaren die pronken met de gestegen waarde van hun koophuizen. „Men juicht als bijvoorbeeld hun koophuis in waarde is gestegen van 100.000 euro naar 200.000 euro. Maar ze vergeten dat hun volgende koophuis ook in prijs is verdubbeld. We blijven maar meer betalen.”

De hoogleraar somt landen als Zwitserland, Oostenrijk en Duitsland op. „Dat zijn de meest welvarende landen van Europa, maar daar bezitten de minste mensen een huis. En de hoogste aantallen voor wat betreft huizenbezit? Albanië, Roemenië en Bulgarije. We associëren een koophuis met welvaart, maar het tegenovergestelde is waar. Een woningmarkt die is ingericht op huisbezit, is niet per se goed voor de inwoners van die maatschappij.”

Een huis kopen met een vriend(in): slim idee of juist risicovol?

Steeds meer sociale huurwoningen gesloopt: huurders verliezen woning

Reacties